Наталия Кузнецова «Бон Тон»: «Этот год — решающий для рынка жилья»

0
91

Наталия Кузнецова "Бон Тон": "Этот год — решающий для рынка жилья"

Все ждут, какие новые нормы закона заработают летом, как будет корректироваться количество застройщиков в процессе постепенного отказа от ДДУ.

О положении на отечественном рынке «Вести.Недвижимость» рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова

— На ваш взгляд, что происходит сейчас на отечественном рынке?

— Рынок жилья в Москве на данный момент характеризуется рядом явлений, которые позволяют считать 2017 и 2018 годы временем неопределенности. В прошедшем году главным трендом было превышение предложения над спросом. Причем беспрецедентное. К сегодняшнему дню в реализации в старой Москве находится 3,5 млн кв. м жилья. В то время, как за весь 2017 год, по данным Росреестра в столице было приобретено 3,3 млн кв. м. В первой половине текущего года на рынок выйдет еще, по меньшей мере, 5 млн кв. м.

Можно было бы говорить о серьезном затоваривании, если бы не два других фактора, в чем-то стабилизирующие ситуацию. Во-первых, это рекордное снижение ставок по ипотечным кредитам, связанное с небывалым снижением Центробанком ключевой ставки в течение всего 2017 года – до 7,75%. В результате к концу года ставки по ипотеке упали до 9,2-9,5%. Во-вторых, доступные условия покупки. В течение всего прошлого года цены на недвижимость практически не изменились. Кроме того, практически все девелоперы предлагают своим покупателям различные преференции и скидки. Все это привело к увеличению количества заключенных договоров.

И, не могу не сказать, что сегодня рынок находится в ожидании июля: именно тогда начнет действовать новая редакция 214-ФЗ, которая устанавливает новые требования к застройщикам. Это первый этап постепенного перехода отрасли от долевого строительства к проектному финансированию. Пока что не совсем понятно, какие именно изменения ждут законодательство, поэтому участники рынка крайне осторожно относятся к выбору дальнейшей стратегии.

— Есть ли сегменты рынка, которым значительно тяжелее, чем всем остальным?

— Снижение ипотечных ставок и интересные, востребованные форматы проектов позволяют девелоперам жилой недвижимости чувствовать себя более или менее комфортно. Наиболее же тяжелая ситуация сложилась в коммерческой недвижимости. Для примера, в целом по стране в 2017 году было введено в эксплуатацию вдвое меньше торговых центров, чем годом ранее, говорится в недавнем отчете Colliers International.

— Насколько возросла конкуренция?

— Безусловно, выход на рынок рекордного количества квадратных метров обострило конкуренцию. Как я уже сказала, выражается это в том, что застройщики стали предлагать больше квартир по акциям и специальным предложениям. Да и сами акции стали более интересными для покупателей. Так, некоторые ЖК регулярно предлагают в качестве с специальных предложений машино-место или комнату в подарок. В целом по рынку в январе 2018 года скидки достигали почти 30%. Те или иные дисконты регулярно предоставляют около 90% застройщиков. Стремясь привлечь покупателей, некоторые застройщики стали экспериментировать с финальным продуктом: в отдельных проектах увеличивается процент квартир с отделкой, появляются предложения, в которых меблировка уже «зашита» в ДДУ.

— Заметны ли какие-либо новые тенденции — как позитивные, так и негативные?

— Вышеперечисленные явления на данный момент сложно однозначно отнести к негативным или позитивным. Да, существенное затоваривание могло бы привести к еще большему падению цен. Но в результате реформирования законодательства снижения цен ожидать явно не приходится: скорее всего, ценник на новостройки сравняется со вторичкой. Гораздо более интересные тенденции мы наблюдаем со стороны покупателей. Например, в 2017 году начал существенно снижаться возраст покупателей жилья: более 60% всех сделок осуществляется с людьми до 40 лет, порядка 20-25% – с людьми в возрасте до 30. То есть те финансовые инструменты, которые существуют сейчас на рынке, позволяют приобретать жилье более молодой категории потребителей.

— Давайте про покупателей. Изменился ли их портрет за последние годы? По-прежнему низкая цена определяет все, или покупатели стали более разборчивыми и ориентируются на иные показатели?

— Помимо возрастных колебаний и того, что покупатель стал более требователен и придирчив к конечному продукту, изменения не столь сильны. Если говорить о массовом сегменте, по-прежнему, главной мотивацией при выборе квартиры остается ценник. Затем идет транспортная доступность объекта, выбор планировок, характеристики самого проекта – благоустройство территории, социальная инфраструктура, наличие паркингов и т.д.

По способу оплаты, традиционно, на первом месте находится ипотека с долей в 66%. Со 100% оплатой было совершено 20% покупок. Для 100% оплаты клиенты также использовали материнский капитал. 8% покупателей финансировали приобретение жилья в новостройке с помощью trade-in. Еще 6% — воспользовались рассрочкой. Дополнительно стоит еще отметить, что возросла доля «регионалов» — до 17%.

— Как повлияет на московский рынок и на ценообразование реновация?

— Скорее всего, реализация программы реновации несильно скажется на динамике цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Да, часть семей реализуют потребность в улучшении жилищных условий. Да, освободятся новые площадки под строительство. Но в масштабах города эти процессы не способны будут оказать критичное влияние.

— Каковы перспективы отечественного рынка на три-четыре года?

— Никто из участников рынка сейчас не возьмется говорить о таких отдаленных перспективах. Мы все ждем, какие новые нормы закона заработают летом, как будет корректироваться количество застройщиков в процессе постепенного отказа от ДДУ. Текущий год как раз и определит, в каком направлении будет развиваться рынок недвижимости в дальнейшем.