Успеть до 1 июля: застройщики «пылесосят» рынок, стараясь получить максимум разрешений

0
113

Успеть до 1 июля: застройщики "пылесосят" рынок, стараясь получить максимум разрешений

Московские девелоперы спешат до первого июля получить максимум разрешений на строительство. Переход к эскроу-счетам и проектному финансированию может привести к тому, что 30% проектов будут заморожены.

Московские девелоперы стараются получить максимальное число разрешений на строительство до 1 июля этого года, когда в силу вступят законодательные поправки, ужесточающие порядок работы застройщиков, сообщил на финансовом форуме по недвижимости, организованном ассоциацией Repa, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

«Можно сказать, что девелоперы начинают «пылесосить» новые площадки, стараясь получить максимальное количество разрешений на строительство до 1 июля, когда вступят в силу законодательные поправки в отрасли», — рассказал Константин Тимофеев.

Таким образом, застройщики хотят успеть до того момента, когда заработает правило «одно разрешение в одни руки». 

По оценкам «Метриум Групп», в 2018 году в Москве ожидается запуск рекордного объема новостроек. Застройщики готовы начать строительство около 140 жилых и апартаментных комплексов общей площадью более 30 млн. кв. м.

Этот тренд  в том числе, объясняет растущий объем предложения на столичном рынке новостроек. Кроме этого, происходит приток строителей из регионов в Москву, что тоже добавляет объемы рынку.

В ближайшие год-два ожидать снижения объемов предложения не придется – есть определенный задел, считает Константин Тимофеев.  В Москве уже выдано разрешений и согласовано проектов на 40 млн. кв. м.

Сейчас, по его словам, в Москве с привлечением денег дольщиков строится 512 объектов. На продажу выставлено 13 млн. кв. м. жилья, пятая часть которого приходится на апартаменты.

Однако, переход на проектное финансирование и модель эскроу-счетов может привести к тому, что почти треть проектов  будут заморожены, потому что банки не захотят их финансировать, допускает чиновник.

«Каждый универсальный коммерческий банк оценивает риски. Строительная отрасль для них является высокорискованной. Поэтому, по крайне мере, 30% проектов коммерческие банки в будущем не возьмут на финансирование», — сказал Константин Тимофеев.

По оценкам Минстроя РФ, токсичность строительной отрасли составляет — 7%. В столице этот показатель равен  1,5-2%.  Показатель демонстрирует какой процент начатых проектов становится проблемными.

Если сейчас у нас 512 проектов, то порядка 150 проектов банки откажутся финансировать, эти площадки будут заморожены, считает он. Деньги населения для застройщиков уже будут не доступны.

Также переход на новую модель неизбежно приведет к удорожанию нового жилья.  «Не секрет, если  появляется новый посредник – появляется новое удорожание. Здесь появляется посредник в лице коммерческого банка. Насколько оно будет сейчас спрогнозировать сложно. Ряд участников рынка говорят о 6%, а кто-то даже — о 20%», — сказал глава Москомстройинвеста.

При этом глава Минстроя РФ Михаил Мень отметил, что пока банковский сектор не готов для работы с девелоперами жилья по принципу проектного финансирования. «К 1 января банки не то, что эскроу-счета не были готовы открывать — они не были готовы осуществлять банковское сопровождение», — сказал министр.

Еще одна новелла летних поправок «один объект — одно разрешение» может привести к двукратному росту строящихся проектов и, соответственно, самих застройщиков. Как следствие, придется в два раза увеличить число проверок и увеличивать штат, чтобы не снижать качество контрольных мероприятий, отметил Тимофеев.

Вполне вероятно, что до 30% застройщиков в рамках новых схем финансирования не смогут получить денежные средства, так как не будут соответствовать требованиям банков, считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

«При таких моделях финансирования банки, направляя денежные средства на стройку, становятся полноценными участниками всего процесса. Чтобы минимизировать риски, они могут ужесточить требования к проектам, к репутации, опыту и финансовой устойчивости застройщика и т. д. И скорее всего, не все девелоперы смогут им соответствовать», — считает Наталья Шаталина.

Те объекты, которые уже строятся или начнут строиться в рамках 214-ФЗ, будут достраиваться по данной схеме.

Если говорить о проектах, которые будут запускаться в рамках новых схем финансирования, то вероятнее всего, не отвечающие требованиям застройщики просто не смогут получить деньги и начать строительство. Возможно, они будут вынуждены присоединиться к более крупным компаниям, полагает эксперт. Есть еще один вариант – строить дома на собственные средства.

С 1 июля в силу вступит пакет поправок в законодательство о долевом строительстве.  Ужесточаются требования к финансовым показателям застройщикам – на протяжении всего периода строительства застройщик должен иметь десятую часть собственных средств от планируемой стоимости проекта.

Помимо этого, необходимо обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Также, согласно законодательным новеллам, один застройщик может получить только одно разрешение на строительство.

Кроме этого, летом заработает модель эскроу-счетов, которая должна стать переходом от долевого строительства к проектному финансированию. Основная причина отказа ДДУ, по мнению властей — обезопасить дольщика и навести порядок в строительной отрасли.